Mon avis sur le prix m2 saint etienne par quartier pour investir

Le parquet du couloir ne grince plus. Ça n'a rien à voir avec le prix au m2, et pourtant c'est exactement le genre de détail qui, quartier après quartier, a fini par peser plus lourd que le chiffre affiché sur l'annonce, dans notre projet de colocation à Saint-Étienne. Voici mon avis, après plusieurs mois de travaux et un investissement locatif qui nous a fait revoir pas mal de certitudes, sur ce que le prix au m2 raconte vraiment une fois qu'on investit dans un quartier et pas seulement sur une carte.

Avant d'aller plus loin : ce carnet contient quelques liens vers des formations qu'on a testées pendant ce chantier. Si vous cliquez puis achetez, je touche une petite commission, sans que ça change votre prix. Je ne cite ici que ce qui nous a vraiment servi pour ne pas couler pendant les travaux.

À Saint-Étienne, le prix au m2 ne dit pas tout sur l'investissement locatif

Au bureau, je passe mes journées à aligner des chiffres de paie au centime près, et le soir je change complètement de monde : rénovation, colocation, un appartement ancien qui teste la patience de mon frère et la mienne. On a choisi Saint-Étienne parce que c'est une des rares villes où on pouvait encore envisager un grand appartement à rénover sans vider nos deux comptes en banque. Mais le prix moyen cache une vraie mosaïque de micro-marchés : Bellevue, Carnot ou la colline de Badouillère n'ont clairement pas la même ambiance, ni les mêmes chiffres.

Le tram stéphanois reste notre boussole pour juger un quartier. Loin d'une ligne, le prix au m2 peut sembler dérisoire, mais la colocation risque de rester vide plus longtemps qu'on ne voudrait l'admettre.

La colline pas chère qui a failli plomber le projet

Pendant les fêtes de fin d'année, on est tombés sur un plateau au sommet de la colline de Badouillère, avec une vue superbe sur les toits et un prix au m2 largement en dessous de la moyenne du centre. Aucun ascenseur, une pente raide dès la sortie de l'immeuble, et le genre d'adresse qui sonne très bien sur le papier.

On a vite compris que ni les étudiants ni les jeunes actifs ne monteraient cette pente tous les jours avec leurs courses, aussi beau soit le parquet d'origine. C'est le piège classique quand le budget est serré : viser le rendement brut le plus haut en fonçant vers le quartier le moins cher. Sauf que pour nous, un logement vide pendant plusieurs mois à cause d'un mauvais choix de quartier, ça peut clore l'aventure avant qu'elle commence.

Finalement, on a choisi le Crêt-de-Roc, un quartier avec du cachet et une desserte correcte, quitte à payer un peu plus cher au m2 pour dormir tranquilles. Je ne suis pas conseillère en investissement, parlez-en à un professionnel avant de signer quoi que ce soit, mais mon expérience m'a appris qu'un prix bas peut coûter cher en imprévus techniques et en mois sans locataire. Le financement et l'apport, avant même de parler quartier, avaient déjà été tout un chapitre à négocier entre nous deux.

Ce qu'une formation en colocation nous a appris à compter

Au retour des beaux jours, on a arrêté de s'écharper sur des dixièmes de prix au m2 pour se concentrer sur l'essentiel : l'agencement. On s'est rendu compte qu'on comptait les mètres carrés alors qu'il fallait compter les chambres vraiment vivables, un sujet qui mériterait un billet entier à lui seul.

C'est à ce moment qu'on a commencé à suivre Financièrement libre grâce à la colocation, une formation pensée spécifiquement pour la colocation, avec des retours de terrain qui nous ont aidés à penser vie commune et intimité plutôt que juste murs et sol. C'est une valeur sûre pour qui ne veut pas improviser avec un premier gros emprunt à deux.

Le chantier a-t-il changé notre regard sur le prix au m2 ?

Le chantier n'a rien à voir avec mes journées de bureau, où chaque ligne de paie tombe juste au centime. Sur place, rien ne se passe comme prévu : la semaine dernière, on a découvert que l'installation électrique n'était pas seulement vieille, elle était carrément inventive.

Trouver un artisan qui décroche et qui vient au rendez-vous prévu, c'est un chantier à part entière, on l'a appris à nos dépens plus d'une fois.

On a aussi acheté de la peinture premier prix pour aller plus vite, et elle s'est mise à s'écailler dès la première semaine sur un mur pourtant poncé. Retour à la case ponçage, avec cette vibration sourde de la ponceuse angulaire qui remonte dans les paumes bien après avoir éteint l'appareil, direction le Leroy Merlin de Saint-Étienne Villars pour un pot plus sérieux. Vers la quatrième semaine, un matin, mon pied s'est posé sur le parquet du couloir sans le grincement habituel : la latte qu'on avait reprise tenait enfin, et c'est resté, depuis, l'un des seuls trucs de ce chantier qui a marché du premier coup.

Pour garder un cadre dans tout ça, on a suivi L'ascension, une formation avec des modules qu'on regarde le soir une fois le chantier fermé, et qui couvre aussi la mise en location, pas seulement l'achat, on a dû adapter pas mal de choses à notre sauce stéphanoise, mais ça structure. Le budget des travaux, lui, a pris plusieurs coups depuis le début, et ça reste un sujet de dispute régulier avec mon frère.

On avance appartement pièce par pièce plutôt que de tout attaquer en même temps, histoire de garder un peu de moral. Pour les murs les plus massacrés, j'ai détaillé comment faire un enduit de lissage sur mur abîmé en rénovation dans un autre billet, préparer le support correctement change vraiment tout pour la suite.

Quartier par quartier, ce qu'on en retient pour la colocation

L'hyper-centre, autour de Jean Jaurès et de l'Hôtel de Ville, reste le plus cher au m2, mais la demande y est réellement là, et pour un premier projet ça rassure. Carnot et le quartier de la Manufacture montent vite avec le pôle design, plutôt porteur pour viser des étudiants, mais les prix commencent à grimper sérieusement. Bellevue est pratique, près de l'hôpital et des facultés de médecine, une copine à moi suit des cours de poterie du côté des Facultés, et selon elle c'est un coin vivant en journée, plus calme, presque triste, une fois la nuit tombée. La Métare, elle, reste nettement moins chère et bien plus verte, mais l'éloignement du centre peut clairement rebuter certains profils de colocataires.

On a aussi commencé à s'intéresser au régime fiscal du LMNP, sans entrer dans le détail ici, disons simplement que le prix d'achat ne dit rien du rendement net tant qu'on n'a pas fait passer le régime fiscal dessus, et que ça mériterait un carnet à part entière. Pour les profils avec des revenus réguliers mais un budget de départ modeste, il existe des approches plus accessibles comme Professeurs des écoles : Investissez, un format court qu'on peut lire en quelques soirées, même si on n'est pas du tout dans l'enseignement.

Alors, le bon prix au m2 pour investir, ça veut dire quoi ?

Niveau expertise immobilière, on n'a pas beaucoup progressé, et la salle de bain fait toujours débat avec mon frère, carrelage métro ou grands carreaux gris, le sujet n'est pas clos. Une chose nous semble plus claire maintenant : le prix au m2 n'est qu'une entrée parmi d'autres dans le calcul, et deux quartiers affichés au même prix ne donneront jamais le même rendement net une fois les travaux, la vacance et le reste pris en compte. Trouver nos premiers colocataires, c'est la suite du chantier, et ça occupe déjà pas mal mes soirées de réflexion. Pour nous, investir à Saint-Étienne avec un budget serré, c'était accepter de payer un prix honnête dans un quartier qui pardonne les erreurs, plutôt que de courir après l'affaire du siècle dans une zone à risque.

Si vous hésitez encore sur la façon d'organiser votre projet de colocation, jeter un œil à Financièrement libre grâce à la colocation vaut le coup, c'est ce qui nous a fait passer du réflexe "on achète des m2" à l'idée qu'on construit un lieu de vie. Gardez en tête que tout investissement comporte des risques, que le marché bouge, et qu'un bon artisan vaut parfois mieux qu'une bonne calculette. Sur ce, j'y retourne, l'enduit n'attend pas.