La methode pour reussir son investissement locatif avec peu d'apport

Trois banques nous ont dit non avant qu'une quatrième dise oui. Ce n'est pas un chiffre qu'on sort pour se plaindre : c'est juste ce que ça prend, en vrai, pour financer un investissement locatif à Saint-Étienne quand l'apport tient sur un post-it. On voulait transformer un vieil appartement en colocation, mon frère et moi, et à chaque rendez-vous on entendait la même phrase : le projet tient debout, mais l'apport est trop maigre. On a fini par comprendre ce qui comptait vraiment pour un banquier, et ce n'était pas ce qu'on croyait au départ.

Ce qu'il faut vraiment sur le compte avant de se lancer dans l'investissement locatif

La question qu'on nous pose le plus souvent, c'est celle-là : combien fallait-il économiser avant de frapper à une porte. La vraie réponse, c'est qu'on n'a jamais eu de chiffre magique à atteindre. Ce qui a fini par débloquer les choses, ce n'était pas une somme plus grosse sur le compte, mais un dossier qui montrait qu'on avait déjà réfléchi à qui allait habiter là, combien de temps les chambres resteraient occupées, et ce qu'on ferait si un loyer tardait à rentrer. Un banquier qui voit un projet réfléchi prête plus facilement à quelqu'un qui a peu de côté qu'à quelqu'un qui a de l'argent mais aucun plan.

Notre apport a longtemps ressemblé à un budget vacances plutôt qu'à un vrai coussin de sécurité. On savait qu'on ne pourrait pas compenser ça avec un gros chèque, alors on a compensé avec du temps : des soirées à préparer le dossier, à calculer combien de chambres il fallait louer pour couvrir le crédit, à anticiper les mois creux. Le financement et l'apport, dans notre histoire, c'est moins une question de montant que de preuve — prouver que le projet tiendrait même si un mois se passait mal.

Le prix au m2, un argument à double tranchant

Le prix au m2 à Saint-Étienne, on nous en parle tout le temps, et c'est vrai que ça a joué un rôle — j'avais d'ailleurs détaillé mon avis sur le prix m2 saint etienne par quartier pour investir pour ne pas choisir un quartier au hasard. Mais un prix bas à l'achat ne suffit pas à rassurer une banque si personne ne veut vivre dans le secteur. On a appris à s'en servir comme un filtre, pas comme un argument de vente.

On a essuyé trois refus avant le premier oui

Entre le premier refus et le oui final, ce qui a changé, ce n'est pas notre apport — il n'a pas bougé d'un centime. Ce qui a changé, c'est qu'on a arrêté de vendre du rêve et qu'on a commencé à montrer des preuves concrètes. Une étudiante, Soraya Hamdane, est venue visiter l'appartement alors que les murs n'étaient même pas finis, parce qu'elle cherchait déjà un logement pour la rentrée suivante. Elle a passé un bon moment à demander comment les chambres seraient isolées les unes des autres, ce qui nous a d'ailleurs forcés à y réfléchir sérieusement. Mais surtout, sa visite nous a donné un exemple concret à raconter au conseiller : quelqu'un cherchait déjà à louer, avant même que le chantier soit fini. Ça a pesé plus lourd dans la conversation que n'importe quel calcul de rentabilité sorti d'un tableur — ce calcul-là, on l'a laissé de côté ici, c'est un sujet à part entière.

Le devis groupé qui n'a jamais vu le jour

On a essayé, au début, de faire des économies en demandant un devis groupé à plusieurs corps de métier en même temps, en espérant que ça irait plus vite et que ça reviendrait moins cher réuni. Ça n'a jamais abouti. Les plannings ne se sont jamais alignés, les artisans se renvoyaient la balle sur qui devait passer en premier, et au bout de plusieurs semaines d'attente on a laissé tomber l'idée. On a fini par tout gérer nous-mêmes, poste par poste, avec des allers-retours réguliers chez Brico Dépôt à Monthieu pour acheter au fur et à mesure plutôt que d'un coup.

Avancer poste par poste a aussi voulu dire avancer pièce par pièce, sans jamais tout attaquer en même temps — la seule façon de garder un œil sur ce qu'il restait dans la réserve. La première fois qu'on a allumé le plafonnier dans une chambre tout juste repeinte, les murs étaient enfin blancs pour de vrai, plus cette teinte grisâtre qu'on traînait depuis des mois. Ce genre de petit moment compte plus qu'on ne le pense quand le compte en banque fait grise mine : ça donne envie de continuer à compter chaque euro plutôt que d'abandonner.

Pourquoi on a fini par choisir le LMNP réel

Le régime fiscal, c'est une question qui revient souvent aussi, en général sous la forme : vous êtes en LMNP réel ou pas. On a fini par s'y intéresser sérieusement parce qu'amortir les travaux, quand l'apport de départ est faible, change la donne sur ce qui reste chaque mois. J'ai écrit plus en détail sur comprendre le regime reel lmnp avantages pour sa premiere colocation ailleurs, donc je ne reprends pas tout ici — mais c'est une pièce du puzzle qu'on n'a pas pu ignorer.

Un tuyau qui fuit ne demande pas si vous avez un apport

Les postes techniques, plomberie en tête, sont ceux où une erreur peut vraiment plomber une trésorerie déjà juste. Le jour où on a eu un souci sous un évier, il n'y avait pas de marge pour improviser longtemps. J'avais recensé les erreurs à éviter pour refaire plomberie appartement ancien soi même après cet épisode, parce que la théorie et l'eau qui coule sur un sol sont deux choses très différentes. Ces soirs-là, on refaisait les calculs à la table de la cuisine jusqu'à pas d'heure, sans un seul outil en marche, et notre voisine du troisième, Sidonie Ferrand, aurait de toute façon signalé le moindre bruit après 21 heures.

Ce qu'on dirait à quelqu'un qui a, comme nous, presque rien de côté

On dirait que l'apport compte moins qu'on ne le pense, et que la vraie question n'est pas combien j'ai mais qu'est-ce que je peux prouver. Montrer qu'on a déjà réfléchi aux futurs locataires, qu'on a un plan pour les travaux même s'il change en cours de route, et qu'on ne va pas paniquer au premier imprévu, ça pèse plus lourd qu'un compte bien rempli mais un dossier vide. Mon frère résume ça à sa façon : mieux vaut arriver avec des réponses qu'avec un gros chèque et aucune idée de ce qu'on en fait.

Aucune méthode miracle là-dedans, juste ce qu'on a vécu avec ce projet précis — et ça ne remplace pas l'avis d'un professionnel qui regarde votre dossier en particulier, pas le nôtre.