Pourquoi j'ai choisi une formation investissement immobilier pour avancer

On pouvait retaper un appartement entier, chambre par chambre, et improviser tout le reste, banque, fiscalité, mise en location, sans jamais se pencher sur une formation en investissement immobilier. C'est la question qui me trottait dans la tête sur ce chantier de rénovation à Saint-Étienne, pendant qu'avec mon frère on transformait un vieux quatre-pièces en colocation, sacs de gravats entassés dans ce qui allait devenir le salon.

Petite précision avant la suite : ce texte contient des liens affiliés. Si vous achetez via l'un d'eux, je touche une commission, sans que ça change le prix payé de votre côté. Je ne parle que de ce qui a vraiment servi sur notre chantier, pas de trucs testés en survol pour remplir une page.

Le vide entre la truelle et la paperasse

Le projet de départ semblait limpide : prendre un grand plateau dans un immeuble ouvrier du tout début des années 1900, quartier du Crêt-de-Roc à Saint-Étienne, et le transformer en colocation. La démolition, les sacs de plâtre, les disputes sur l'emplacement de la cuisine, ça, on gérait très bien. Mais semaine après semaine, les questions qui ne se règlent pas au marteau-piqueur prenaient toute la place. Comment présenter un dossier bancaire solide ? Comment ne pas se perdre dans la fiscalité après une journée entière à faire de la paie ?

Sans vouloir devenir une gourou de la rentabilité ou une rentière en trois mois, car ces promesses-là, je m'en méfie depuis toujours, j'avais surtout besoin d'un fil conducteur. Après deux ans à improviser articles et travaux sans grille de lecture, j'ai fini par regarder du côté d'un programme qui s'appelle L'ascension, moins pour les paillettes que pour son déroulé étape par étape, celui qui nous manquait cruellement entre deux couches de peinture.

Un téléphone poussiéreux a tout changé

Je revois l'écran qui s'allumait dans la pénombre du chantier, mes doigts encore blancs de poussière de plâtre laissant des traces grises sur les vidéos de formation. Le module sur la mise en location et la conformité nous a mis une claque : notre découpage des chambres, qu'on trouvait plutôt malin, ne tenait pas compte de la circulation de l'air ni de la lumière naturelle, deux choses qu'on avait balayées d'un revers de main.

On s'était focalisés sur la norme de surface minimale d'une chambre en colocation, les fameux 9m² de la Loi Alur, en oubliant tout le reste. Si le module n'avait pas remis les pendules à l'heure, on aurait fini les travaux avant de se rendre compte que ça bloquait au moment de la mise en location — le genre de mur qu'on construit puis qu'on doit rouvrir quinze jours après.

Si vous en êtes à réfléchir sur l'espace disponible, j'avais écrit un mot sur comment j'ai appris à calculer la rentabilité colocation sans être experte, qui nous a évité de voir trop grand aussi.

La cire, les boiseries, et une leçon apprise à la dure

La formation ne remplace pas l'expérience du chantier, mais elle donne des réflexes qu'on n'a pas quand on démarre. On l'a prouvé à nos dépens avec les moulures. Le salon avait gardé les siennes d'origine, en partie sous plusieurs couches de cire durcie, et j'ai voulu décaper ça moi-même, à l'huile de coude, sans rien acheter de spécial. Résultat : la cire a fondu par endroits, s'est étalée ailleurs, et une bonne portion du plafond est restée collante pendant des jours.

Mon frère a fini par éclater de rire en voyant l'état du plafond, moi j'étais surtout vexée d'avoir voulu aller plus vite que la méthode. On a aussi commandé trois portes intérieures sans revérifier les cotes après le ragréage du sol — aucune ne passait, forcément. C'est exactement le genre de détail qu'une méthode structurée comme L'ascension répète sans arrêt, et qu'on a ignoré par excès de confiance.

Je me suis surprise à passer mes pauses déjeuner, loin du chantier, à recalculer des cash-flows et à revérifier des cotes au lieu de manger avec mes collègues de bureau. Sous mon pull propre, j'avais encore de la colle à carrelage séchée sur les avant-bras, et personne autour de la table ne s'en doutait.

Et si on habitait Londres ou Dubaï ?

Goulven, un ancien coloc à moi qui monte lui aussi son propre projet de colocation, n'arrête pas de m'envoyer des fils de discussion et des groupes Facebook sur le sujet, parfois plusieurs messages avant même que je sois vraiment réveillée. C'est en traînant sur ces forums que j'ai réalisé un truc : on a une chance qu'on ne mesure pas assez, celle d'être sur place à Saint-Étienne pour gérer toute la paperasse.

Cette approche classique qu'on suit marche pour nous, mais elle échoue souvent pour les expatriés fiscaux. Les règles de défiscalisation et les mécanismes de crédit changent du tout au tout selon le pays de résidence et la convention fiscale en vigueur. Ce qui relève de la paperasse banale pour nous devient un vrai casse-tête pour quelqu'un installé à Londres ou à Dubaï. Les formations généralistes évoquent peu ce point-là, et je suis contente que notre cadre nous ait évité ces complications, même s'il fallait rester rigoureux sur le statut LMNP.

La banque a fini par dire que ça tenait la route

Le vrai test est arrivé sur la fin du chantier, quand il a fallu retourner voir la banque pour ajuster le prêt travaux. J'avais un dossier complet, des chiffres qui se tenaient, des plans qui respectaient la hauteur sous plafond minimale imposée pour ce genre de logement, et une idée claire de qui on visait comme locataires.

Abdel, l'électricien qui a fini par rejoindre le chantier, dessinait ses schémas de tableau à la main sur du papier kraft pendant que je potassais mes fiches le soir — un mélange qui nous a forcés à être précis des deux côtés. Quand le banquier a feuilleté le dossier et lâché que notre approche semblait « enfin professionnelle », j'ai senti mes épaules se détendre d'un coup, une tension que je trimballais depuis des mois.

Ce n'était plus le projet bricolage du frère et de la sœur, c'était un vrai investissement. On avait même repris les conseils sur l'acoustique entre les futures chambres, un point qu'on avait pioché dans mes lectures sur réussir l'isolation phonique d'un mur mitoyen.

Est-ce que ce chantier de colocation sera un jour vraiment fini ?

Vers la semaine sept, cartons encore entassés dans la cuisine à peine carrelée, on a mangé notre premier vrai repas ici, assis sur des caisses retournées avec mon frère. Rien de solennel, juste deux sandwichs et le bruit métallique du seau de colle qu'on traînait encore sur le béton brut de la pièce d'à côté. Mais ce soir-là, on n'improvisait plus vraiment : on avançait avec une méthode plutôt qu'à l'aveugle.

Aujourd'hui, les chambres dépassent toutes la norme minimale, les arrivées d'eau sont posées, et le moral est remonté d'un cran. Je ne suis toujours pas experte, je n'ai aucun diplôme en gestion de patrimoine ou en bâtiment, et ça ne changera pas du jour au lendemain.

Mais choisir un programme comme L'ascension nous a fait passer de l'amateurisme total à une gestion un peu plus maîtrisée. Si vous hésitez, gardez en tête que le coût d'une formation reste souvent bien inférieur au prix des erreurs qu'elle permet d'éviter, comme le prouvent mes moulures collantes et mes trois portes inutilisables. Pour ceux qui veulent quelque chose de plus spécifique à la vie en communauté, il existe aussi Financièrement libre grâce à la colocation, utile pour penser l'aménagement des espaces communs et limiter les tensions entre colocataires plus tard.

Le chantier reste sale, mes cheveux sont toujours en bataille, mais s'il y a une chose que je retiens de ces mois, c'est qu'un cadre ne sert à rien si on ne l'applique pas justement au moment où on est fatigué et pressé — c'est exactement là qu'on a envie de sauter les étapes. Avant de vous lancer, gardez en tête que je raconte mon expérience, je ne suis pas conseillère financière : l'immobilier comporte des risques, alors parlez-en à un professionnel ou à votre notaire avant de signer quoi que ce soit de définitif.

Si vous voulez savoir comment tout ça a commencé, il y a le récit de comment nous avons trouvé notre appartement à rénover à Saint-Etienne. Une autre paire de manches, elle aussi.