Ce que j'ai appris en rénovant une cuisine ancienne à petit budget

Le papier peint gras de cette cuisine se détache par plaques sous le grattoir, et mes doigts sont engourdis par le courant d'air qui passe sous la vieille fenêtre. C'est le genre de moment où la rénovation d'une cuisine ancienne pour un projet de colocation à Saint-Étienne cesse d'être une ligne sur un tableur et devient une histoire de poussière plein les cheveux. Avec mon frère, on avait prévu un budget travaux large pour ce premier investissement locatif de débutant, et cette cuisine allait nous apprendre, poste par poste, où cette enveloppe part vraiment.

Petite précision avant la suite : ce carnet de bord glisse parfois des liens affiliés vers des outils ou des formations. Si vous cliquez et que vous achetez, je touche une commission, sans surcoût pour vous. Je ne parle que de ce qui nous a vraiment servi sur ce chantier, le reste, je le passe sous silence.

Le choc d'une cuisine que personne n'a entretenue depuis des années

Ce T4 se trouve dans un de ces immeubles construits pour la location au tout début du XXe siècle, du côté du Crêt-de-Roc, le genre de bâti qui a du cachet sur le papier et des mauvaises surprises dans les murs. On avait chiffré cette cuisine comme un poste parmi d'autres dans le budget travaux global de l'appartement, entre le prix au m² du quartier qui avait déjà mordu sur l'enveloppe et le calcul d'apport qu'on avait fait au moment de l'achat. Sauf qu'une cuisine ancienne cache presque toujours une plomberie fatiguée et une installation électrique à reprendre, et c'est là que les chiffres ont commencé à bouger.

Il a fallu se pencher sérieusement sur ce qu'implique une mise aux normes électriques en rénovation, surtout pour une pièce qui allait accueillir bien plus d'appareils qu'une cuisine classique. Abdel, l'électricien qu'on a fini par trouver pour ce chantier, refuse de toucher un seul fil tant que la saignée n'est pas nette, une exigence qui a semblé pointilleuse au début, beaucoup moins une fois qu'on a vu ce qu'elle évitait comme reprises plus tard. La Norme NF C 15-100 encadre précisément l'implantation des prises près d'un plan de travail, et ça vaut le coup de s'y intéresser avant de percer quoi que ce soit.

Garder les vieux caissons en bois ou tout jeter ?

Avec un budget travaux serré, tout jeter pour du neuf n'était pas vraiment sérieux : du bois massif de cette qualité coûterait une fortune à racheter neuf. On a choisi de restaurer ces caissons en bois massif qui tenaient encore debout après un demi-siècle, avec un bémol de taille sur les dimensions, la largeur standard d'un caisson de cuisine bas tourne aujourd'hui autour de 60 cm, et nos meubles d'époque ne rentraient dans aucune case, ce qui a compliqué l'intégration d'un lave-vaisselle.

Première tentative, ratée : décaper les boiseries à la cire, à l'ancienne, en frottant un mélange maison au chiffon sur le bois. Résultat, une couche collante qui n'enlevait rien et qui a fini par compliquer encore plus la suite. On a tout repris au ponçage mécanique, centimètre par centimètre, et la préparation du support a pris largement plus de temps que la finition elle-même, comme souvent sur ce genre de chantier.

Une cuisine, ce n'est pas qu'un poste de budget, c'est le cœur de la colocation

Une cuisine ne se résume pas à une ligne dans le budget travaux : dans une colocation, c'est l'endroit où trois inconnus vont apprendre à se croiser tous les matins. Si le plan de travail s'abîme ou si la peinture se décolle en quelques mois, c'est toute la gestion locative au quotidien qui devient compliquée, bien avant même de penser au type de bail qu'on signera avec les premiers locataires.

En creusant le sujet, la formation Financièrement libre grâce à la colocation m'a aidée à penser l'ergonomie des espaces communs, pour que trois personnes puissent cuisiner à la même heure sans se marcher dessus, un angle auquel on ne pense jamais quand on a le nez dans le choix des couleurs. Les vieilles fenêtres qui laissent passer le froid restent, elles, un chantier à part, pour plus tard.

Où part vraiment le budget travaux dans une cuisine ancienne

Cette cuisine a une leçon simple à donner sur le budget travaux : il faut classer les postes par usure plutôt que par envie. Un plan de travail ou un sol encaisse bien plus de passage dans une colocation que dans un logement occupé par une seule personne, donc c'est là qu'il ne faut pas rogner. Les matériaux premiers prix de la grande distribution du bricolage tiennent rarement le choc : un plan en aggloméré bas de gamme se gondole vite autour de l'évier, et il faut alors tout reprendre, ce qui finit par coûter plus cher que d'avoir mis le prix une fois.

On a préféré investir dans un plan en chêne massif, qu'on huile nous-mêmes, réparable et ponçable plutôt que jetable. Pour le sol, même logique : après avoir arraché l'ancien revêtement qui sentait le renfermé, on a choisi une solution pensée pour tenir face à l'humidité d'une cuisine plutôt que la moins chère du rayon, un peu comme pour notre première pose de parquet flottant sur un vieux carrelage dans le salon, mais avec un traitement différent pour une pièce humide.

Le reste du budget qui attend son tour

Pièce par pièce plutôt que tout l'appartement en même temps, c'est la méthode qu'on a choisie, et la cuisine n'était qu'une étape parmi d'autres dans cet ordre. Ce qui reste dessine déjà la suite : l'isolation phonique entre les chambres, une VMC à revoir pour que l'humidité d'une pièce ne migre pas vers les autres, et pour une des chambres, pas besoin de casser une cloison porteuse cette fois, contrairement à ce qu'on a dû faire ailleurs dans l'appartement.

Mon frère a son avis sur l'ordre des priorités, moi le mien, et ça ne s'accorde pas toujours du premier coup. Goulven, un ancien colocataire à moi qui retape de son côté un appartement à convertir en colocation, m'appelle presque chaque semaine pour prendre des nouvelles du chantier, et ramène immanquablement la conversation sur le rendement, même quand je ne lui parle que de peinture. Il n'a pas tort : le budget travaux entre dans le calcul de la rentabilité nette au même titre que le prix d'achat, et c'est la ligne qu'on sous-estime toujours au moment de signer. Ce que ça donnera une fois passé au régime réel du LMNP, c'est un autre calcul, qu'on fera une fois les clés remises aux premiers locataires.

Garder le cap jusqu'à la dernière finition

On s'appuie aussi sur des modules de l'Ascension pour garder le chantier organisé, surtout sur la fin, quand la fatigue pousse à bâcler les finitions plutôt qu'à les soigner. Le voisin du palier s'est arrêté un matin devant la salle de bain qu'on avait terminée avant d'attaquer la cuisine, juste un hochement de tête en passant, et ça a suffi à me convaincre qu'on n'était pas juste en train de vider notre compte en banque pour rien.

Attention tout de même : je ne suis pas une professionnelle de l'immobilier ni des travaux, je partage ce qu'on vit sur ce chantier, et chaque projet reste différent du nôtre. L'investissement locatif comporte des risques, et ce qui a marché pour nous ne garantit rien pour un autre appartement, un autre budget ou un autre quartier. Avant de vous lancer à corps perdu dans un chantier à Saint-Étienne ou ailleurs, mieux vaut en parler à un notaire ou à un conseiller en investissement financier, histoire de ne pas se planter sur le montage juridique ou fiscal.

Ce qu'il reste à faire

Maintenant que la cuisine tourne, on s'attaque aux chambres, avec une contrainte de surface minimale à respecter pour que chacune reste louable en toute légalité, un point qu'on a vérifié avant même de signer chez le notaire plutôt que de le découvrir après coup. Nos pièces sont plutôt spacieuses, mais l'aménagement reste un casse-tête pour optimiser chaque recoin, et on va piocher dans des guides sur comment meubler une colocation à petit budget sans sacrifier le confort, parce qu'après la cuisine, le compte en banque a besoin de souffler un peu.

Cette cuisine laisse une leçon simple derrière elle : la rénovation, c'est une petite part de technique et une grosse part d'entêtement. Entre les désaccords avec mon frère sur la couleur des joints et les imprévus de plomberie, le compte en banque a pris quelques coups qu'on n'avait pas anticipés. Si vous avez un projet similaire, mon conseil, c'est de ne pas rester seul avec vos doutes : entourez-vous de gens qui l'ont déjà fait, et gardez toujours une marge sur le budget travaux, parce qu'il y aura toujours un poste qu'on n'a pas vu venir.

Si vous préparez, vous aussi, la conversion d'un vieux plateau en projet de colocation qui tienne financièrement, la méthode Financièrement libre grâce à la colocation vaut le coup d'œil : c'est ce qui nous a aidés à passer de « on gratte des murs » à quelque chose qui ressemble à un vrai projet pour nos futurs locataires. Allez, les pinceaux attendent pour la première chambre.