Mes critères pour bien choisir ses colocataires dans un premier projet

Onze dossiers de location épluchés, un seul chiffre qui revenait à chaque fois dans mes calculs : le salaire net. Ce chiffre-là, celui qu'on nous conseille de vérifier en premier avant toute mise en location, ne m'a strictement rien dit sur qui allait vivre correctement avec un inconnu dans un appartement encore couvert de poussière de chantier, dans notre projet de colocation à Saint-Etienne. Assise devant la pile de dossiers un soir, avec mon frère qui cochait des cases sur son téléphone à côté de moi, j'ai compris que notre grille de tri était fausse depuis le début.

Petite précision avant d'aller plus loin dans ce projet d'investissement locatif : ce carnet contient des liens affiliés vers deux formations qui nous ont vraiment servi pendant les travaux, mon frère et moi. Si vous cliquez et que vous vous équipez ou vous formez par ce biais, je touche une commission, sans que votre prix change. Je n'en parle que parce qu'elles ont occupé nos soirées de chantier à Saint-Etienne, pas parce qu'on nous a demandé de les vanter.

Le mythe du CDI dans un projet de colocation à Saint-Etienne

Avant les visites, on avait déjà fini la mise aux normes électriques, replâtré des pans entiers de mur et repeint les premières chambres. On pensait, un peu naïvement, que le plus dur du chantier était derrière nous. Pour le détail de cette partie technique, j'avais raconté ailleurs ce qu'on a traversé avec la mise aux normes electriques appartement en renovation, un sacré morceau à gérer à deux sans formation d'électricien. Choisir les colocataires, on pensait, ce serait la partie facile — poser une annonce, trier sur CV, signer.

Le conseil qu'on entend partout, dans les groupes Facebook comme dans les formations classiques d'investissement locatif, c'est de viser des CDI avec des revenus trois fois supérieurs au loyer. Sur le papier, ça rassure. Dans les faits, à Saint-Etienne, une bonne partie des candidats qui nous contactaient étaient étudiants ou en contrat court, avec un projet universitaire de deux ou trois ans, pas un CDI en poche.

Ce chiffre ne dit rien de la vie commune

Un étudiant en master qui sait qu'il reste deux ans dans la ville est parfois plus stable pour une colocation qu'un jeune en premier CDI susceptible d'être muté ou de démissionner en trois mois. On a fini par se dire que le vrai critère, c'était le projet de vie, pas le type de contrat affiché sur une fiche de paie. La formation Financièrement libre grâce à la colocation, suivie par une formatrice qui gère elle-même ses propres colocations, nous a aidés à formuler ça autrement qu'à l'instinct : on ne cherche pas un salaire, on cherche un équilibre de vie qui tient dans le temps.

On respecte évidemment les règles sur la taille minimale des chambres et sur ce qu'on a le droit de louer en colocation, mais ça, ça ne dit strictement rien sur qui va vider le lave-vaisselle ou baisser la musique après une soirée. La réglementation protège le logement. Elle ne protège pas l'ambiance.

Ce qu'on a appris à observer pendant les visites

Une amie qui suit des cours de poterie au quartier des Facultés m'a dit un truc simple, un soir où je lui racontais notre troisième visite ratée de la semaine : arrête de leur demander ce qu'ils font dans la vie, demande-leur ce qu'ils font le dimanche soir quand il y a de la vaisselle sale dans l'évier. Ça a changé la façon dont je posais mes questions.

Le voisin de palier, croisé un matin alors qu'il sortait de chez lui pile au moment où je rinçais les dernières traces de plâtre dans la salle de bain fraîchement terminée, a lâché, presque en passant, que ça sentait enfin le logement fini plutôt qu'un chantier. Ce genre de remarque, venue de quelqu'un d'extérieur au projet, m'a rappelé pourquoi le tri des candidats comptait autant : tout ce travail-là allait être habité par des gens qu'on connaissait à peine.

Tout n'a pas été aussi limpide côté matériaux, d'ailleurs. On avait acheté de la peinture premier prix pour aller vite sur une chambre, et elle s'écaillait déjà au bout d'une semaine, par plaques, sur un mur qu'on venait à peine de finir. On a dû tout reponcer et recommencer, ce qui a mordu sur le temps qu'on comptait consacrer aux visites. Ce genre de raté, on en a eu plusieurs, et ça a directement retardé le moment où on a pu vraiment se concentrer sur qui allait habiter là.

Je ne suis ni conseillère financière ni experte de l'immobilier, et ce que je raconte ici reste une expérience de terrain, avec ses ratés. L'investissement locatif comporte des risques réels, les loyers impayés existent, et il vaut mieux se renseigner auprès d'un professionnel qualifié avant de s'engager sur les aspects financiers ou juridiques d'un projet comme le nôtre. On s'est aussi renseignés sur les assurances qui protègent le propriétaire dans ce type de montage, plutôt que de partir du principe que la colocation nous mettait à l'abri par défaut.

Le bail individuel, notre autre ligne rouge

L'autre décision qui a tout changé, c'est le type de bail. On a choisi le bail individuel plutôt que le bail solidaire, pour que chaque colocataire reste responsable de sa propre part du loyer, sans porter celle des autres en cas de pépin. Pour les profils qu'on visait, plutôt jeunes et avec des situations parfois instables, cet argument-là a pesé plus lourd que n'importe quelle fiche de paie. Si le sujet vous intéresse, j'étais rentrée dans le détail du bail de colocation individuel ou solidaire, parce que les enjeux changent complètement selon le profil des locataires visés.

Pendant les visites suivantes, j'ai posé les questions qui comptent vraiment : qui fait la vaisselle, comment on gère un colocataire qui rentre tard, qu'est-ce qui se passe si quelqu'un ramène quelqu'un tous les soirs pendant un mois. Je regardais surtout les visages, pas les fiches de paie. Une hésitation, un petit rire gêné à l'idée de partager le ménage, et c'était non, direct, même avec un CDI en béton dans le dossier.

Trier une fois qu'on a lâché le CDI comme boussole

Ma règle, maintenant, tient en une phrase : je regarde comment quelqu'un réagit quand on parle de bruit après vingt-deux heures et de vaisselle qui traîne, pas le montant écrit en haut de sa fiche de paie. Le tri fait à l'entrée décide de la charge mentale des mois suivants en gestion locative, on gère surtout, plus tard, ce qu'on a mal sélectionné au départ.

Pour ceux qui démarrent avec un budget serré et veulent d'abord défricher le sujet, il y a Professeurs des écoles : Investissez, un format court qui se lit en quelques soirées, pensé à l'origine pour un autre public mais qui pose des repères utiles avant de se lancer.

Côté structure de la mise en location proprement dite, c'est Financièrement libre grâce à la colocation qui nous a occupés le plus longtemps, spécifiquement pensée pour la colocation, notre cas exact, avec de bonnes pistes pour penser les chambres et la vie commune plutôt que le seul rendement.

Choisir ses colocataires, c'est un peu comme choisir ses batailles sur un chantier : on ne contrôle pas tout, mais on peut poser des bases solides et refuser tôt ce qui sent mauvais. Mon frère et moi, on s'est engueulés plus d'une fois sur un dossier borderline, et il nous est même arrivé de ne pas être d'accord jusqu'au bout, dans ce cas-là, c'est celui qui doit vivre le plus près du candidat au quotidien qui tranche.

On a signé les deux premiers baux avec des dossiers qui n'avaient pas forcément les meilleurs chiffres sur le papier, mais qui avaient les bonnes réactions aux mauvaises questions. Il reste encore de la poussière dans les coins et un miroir de salle de bain qui n'est toujours pas posé, alors difficile de prétendre que tout est réglé. Si vous voulez remonter plus loin dans l'histoire, il y a le récit de comment on a trouvé notre appartement à rénover à Saint-Etienne, avant même de penser à qui allait y vivre.