Le bail de colocation individuel ou solidaire pour les fonctionnaires

Un bail solidaire rassure le propriétaire sur le papier, quand un bail individuel protège surtout le locataire dans la vraie vie. Pour une colocation de fonctionnaires, ce sont deux réponses à deux problèmes différents, utiles autant pour la gestion locative que pour un futur investissement locatif, et c'est un futur locataire, professeur stagiaire tout juste muté à Saint-Étienne, qui nous a obligés à trancher en nous demandant tout net quel type de bail on comptait signer.

Autant le dire tout de suite : cet article contient des liens affiliés vers des formations sur l'investissement locatif, et si vous cliquez puis achetez quelque chose, je touche une petite commission, sans surcoût pour vous. Je ne suis ni notaire ni juriste, juste une gestionnaire de paie qui retape un appartement avec son frère le soir, alors tout ce qui suit vient de nos lectures et de nos erreurs, pas d'un cabinet d'avocats. Pour toute décision qui engage votre argent, allez voir un professionnel qualifié.

Bail solidaire ou individuel : une évidence qui n'en était pas une

Au début, la solution nous paraissait simple : un seul contrat pour tout le monde, avec une clause de solidarité. Mon frère aimait cette idée — le filet de sécurité version propriétaire, où si un colocataire ne paie pas sa part, les autres couvrent le trou. Avec des fonctionnaires, des revenus stables sur le papier, on se disait que le risque était presque nul.

Sauf que pour la personne qui signe, c'est une tout autre histoire. Demander à un jeune prof qui vient d'arriver en ville de se porter garant pour deux inconnus qu'il va croiser en coloc, c'est déjà beaucoup demander. Saint-Étienne est en zone tendue, ce qui réduit le préavis de départ à un mois : si l'un part et n'est pas remplacé tout de suite, les autres restent solidaires du loyer pendant plusieurs mois. Pour un fonctionnaire qui surveille chaque ligne de son budget, c'est un risque qu'on n'avait pas mesuré au départ.

On avait feuilleté Professeurs des écoles : Investissez [Option accessible] à peu près à ce moment-là, et ça nous avait aidés à comprendre une chose simple : ce public cherche de la tranquillité, pas une nouvelle source de stress. Ils gèrent déjà assez de dossiers au travail pour ne pas avoir à couvrir les impayés d'un inconnu de palier.

Pourquoi dire non à la solidarité quand on loue à un fonctionnaire mobile ?

Voilà le vrai angle mort qu'on avait raté au début. Un fonctionnaire, souvent jeune, est amené à bouger — mutation, concours, changement de poste. S'il signe un bail solidaire avec deux inconnus puis qu'il veut acheter sa résidence principale ou se lancer dans un premier investissement locatif quelques années plus tard, la banque va éplucher ses engagements en cours. Techniquement, il reste responsable de la totalité du loyer de la coloc aux yeux de certains prêteurs, même s'il n'y habite plus. Ça peut plomber son taux d'endettement au pire moment.

Avec un bail individuel, ce risque disparaît. Chacun loue sa chambre, identifiée précisément dans son propre contrat, avec accès aux parties communes — et s'il ne paie pas, c'est notre problème à nous, pas celui du voisin de palier. La règle qu'on s'est fixée depuis est simple : face à des inconnus qui viennent tout juste de se rencontrer, ou face à un profil mobile comme un fonctionnaire susceptible de muter, on part sur l'individuel par défaut. La solidarité, on la garde pour un groupe qui se connaissait déjà avant de nous contacter et qui a choisi de vivre ensemble en connaissance de cause.

Ce que le bail individuel change concrètement pour nous

Niveau administratif, on ne va pas se mentir, c'est plus lourd : trois baux, trois états des lieux, trois appels de loyer, alors que je passe déjà mes journées à gérer de la paie. Mais on reste dans la limite légale du dépôt de garantie pour du meublé, deux mois de loyer hors charges, et pour des baux étudiants on pourrait descendre à neuf mois minimum — nos profs, eux, restent sur un classique d'un an reconductible.

Mon frère m'a fait remarquer qu'on avait justement suivi L'ascension [Coup de cœur] pour structurer la mise en location dès le départ, ce qui nous évite de tout gérer à la main un dimanche soir. Pour tenir la sécurité qu'apportait la solidarité, on s'appuie plutôt sur Visale ou sur les cautions propres aux fonctionnaires, souvent proposées par leurs mutuelles — ça couvre le loyer sans faire peser le poids sur des colocataires qui ne se connaissaient pas avant de signer.

Trouver ses premiers locataires sans attendre un groupe tout fait

Le vrai avantage du bail individuel, pour nous, c'est qu'il change complètement la façon de recruter ses premiers locataires. Plus besoin d'attendre qu'un groupe d'amis se forme au complet avant de signer quoi que ce soit : on peut louer une chambre en mai et la suivante en septembre, sans que personne ne se sente engagé par la signature d'un tiers qu'il n'a jamais rencontré. Pour une toute première colocation, où on ne connaît encore ni le profil des candidats ni le rythme des visites, cette souplesse compte double — on remplit au fil de l'eau, sans bloquer tout un recrutement en attendant le trio parfait.

Une copine qui suit des cours de poterie au quartier des Facultés nous a posé exactement la même question un dimanche, aux Halles du marché couvert, entre deux étals, bail solidaire ou individuel, elle voulait savoir avant même de visiter. Ce jour-là, j'ai compris que la question ne venait pas seulement des professeurs stagiaires : c'est devenu un réflexe chez pas mal de jeunes actifs mobiles, fonctionnaires ou pas.

Une sous-couche mal préparée, et ce qu'on ne referait plus

On n'a pas fait que des bons choix sur ce chantier, et le bail n'a rien à voir avec notre pire décision : la peinture discount achetée pour aller vite dans le couloir, qui s'est mise à s'écailler dès la première semaine, sans qu'on comprenne tout de suite pourquoi. Depuis, je vérifie deux fois avant de zapper une étape, mur ou contrat, un bail mal choisi s'écaille exactement pareil, sauf que ça se voit plus tard, et que ça coûte plus cher à reprendre.

Je me souviens d'avoir ouvert en grand la fenêtre du salon pour aérer après un après-midi de ponçage, et de réaliser que cette odeur de vieux qui nous collait aux vêtements depuis les premières visites avait complètement disparu. Ce genre de moment-là ne rentre dans aucune case administrative, mais c'est ce qui donne encore envie de démêler des clauses de bail un mardi soir.

Le chantier continue pendant qu'on démêle les contrats

Pendant qu'on réglait tout ça, le chantier, lui, n'a pas attendu — j'avais encore la matière granuleuse du gobetis frais qui accrochait le bout des doigts en épluchant les premiers dossiers de candidature, entre deux couches d'enduit. On a aussi dû revoir l'agencement des chambres en cassant une cloison non porteuse, un morceau à part entière qu'on racontera une autre fois. Le budget travaux avait déjà pris un coup bien avant qu'on parle de baux, ce qui nous a appris à avancer pièce par pièce plutôt que de tout attaquer en même temps. Gérer la relation avec un artisan reste, de très loin, le chapitre le plus imprévisible du projet — rien à voir avec la tranquillité, toute relative, d'un contrat de location bien rédigé.

Côté chiffres, on s'était déjà penchés sur la méthode pour réussir son investissement locatif avec peu d'apport avant même de signer chez le notaire, et cette prudence sur le financement nous sert encore de boussole aujourd'hui. Le prix au m² selon le quartier stéphanois a pesé sur l'achat, calculer une rentabilité nette occupe un tableur à part que je n'ouvre pas tous les jours, et le régime réel en LMNP est un autre morceau qu'on a dû démêler sans rapport avec le type de bail.

L'isolation phonique entre les chambres, elle, s'est réglée aux cloisons. L'humidité et la ventilation nous ont occupés un bon moment, et changer les fenêtres pour le confort thermique reste un chantier à part, bien visible sur la façade. Le type de bail détermine surtout à qui on s'adresse le jour où une chambre se libère en plein milieu d'année — un problème de gestion locative au quotidien qu'on découvre vite une fois les clés en main.

Meubler pour que chaque chambre tienne debout toute seule

Pour le mobilier, on a suivi nos propres pistes sur comment meubler une colocation petit budget, pour que chaque chambre devienne un vrai cocon indépendant — bureau, lit, rangement — sans que personne n'ait besoin de dépendre de l'ambiance du salon pour se sentir chez lui dès le premier soir.

Mon frère voulait le bail unique pour, je cite, « dormir tranquille ». Moi je voyais surtout la galère à trouver des locataires prêts à signer un engagement pareil. On a fini par se ranger du côté du bail individuel, pas sans quelques éclats de voix au-dessus du bruit de la ponceuse — la tranquillité, on s'est dit, elle vient de la clarté du contrat, pas d'une clause qui fait peur à tout le monde avant même la visite.

Après deux ans à retaper cet appartement avec mon frère, on n'est toujours pas des expertes en droit locatif, et on ne le sera sans doute jamais complètement. Ce qui a vraiment changé notre façon de voir le chantier au sens large, c'est d'avoir suivi L'ascension [Coup de cœur], qui nous a poussés à regarder plus loin que la couleur des murs. On sait maintenant pourquoi on fait trois baux plutôt qu'un, et c'est déjà pas mal pour deux personnes qui, il y a encore peu, ne savaient même pas ce que voulait dire « bail solidaire ».

Les premiers profs visitent la semaine prochaine, et je ne sais toujours pas si ce choix leur paraîtra évident ou juste bizarre. On verra bien à l'usage, c'est à peu près tout ce qu'on peut dire pour l'instant.