Ma méthode pour trouver une bonne affaire immobilière sans être experte

Chercher un appartement par coup de cœur et chercher un appartement pour en faire une colocation, ce sont deux sports différents. Il nous a fallu un échec cuisant pour comprendre lequel des deux on pratiquait vraiment. Voici la méthode qu'on a fini par se donner, mon frère et moi, pour repérer une bonne affaire immobilière à Saint-Étienne, sans être ni agents immobiliers ni experts du rendement — juste deux débutants avec des soirées de semaine à sacrifier.

Petite précision avant d'aller plus loin : ce carnet de bord contient quelques liens affiliés. Passer par eux ne change rien à votre prix, mais je touche une petite commission, et je ne parle ici que d'outils qui ont vraiment servi pendant cette recherche — pas de trucs cités pour la forme.

La visite qui a failli nous faire signer n'importe quoi

On pensait qu'avoir déjà retapé un premier studio nous donnait des ailes. Erreur totale. On voulait une grande surface pour monter une colocation dans le centre de la Loire, et on fonçait au feeling. On a même passé deux heures à visiter un appartement au quatrième étage sans ascenseur, en imaginant déjà où poser les cloisons, avant de découvrir — bien trop tard — que le règlement de copropriété interdisait purement et simplement la colocation. Deux heures perdues, et une bonne leçon d'humilité.

Sur le premier appartement déjà, on avait voulu aller vite en demandant un devis groupé à plusieurs corps de métier — l'idée nous semblait maligne, un seul rendez-vous, un seul chiffre à comparer. Ça ne s'est jamais concrétisé : personne ne voulait se coordonner avec les autres, chacun renvoyait la balle, et on a fini par rappeler chaque artisan séparément, des semaines plus tard. Apprendre à traiter avec les corps de métier un par un, ça aussi, ça s'apprend sur le tas. On achetait les appartements comme on achète des chaussures, au coup de cœur, sans voir les contraintes légales qui dorment dans le règlement de copropriété. Il nous fallait une structure, quelque chose pour nous empêcher de foncer tête baissée après des journées de bureau déjà épuisantes.

Il fallait arrêter de viser au coup de cœur et suivre une méthode

C'est là que j'ai posé la ponceuse pour de vrai et ouvert L'ascension. Rien d'un discours de gourou de la finance : un cadre étape par étape qui nous a obligés à regarder les chiffres avant de regarder les moulures, avec des modules qu'on pouvait consulter le soir, même la tête pleine de poussière de chantier.

Ce qui m'a plu dans ce programme, c'est qu'il couvre tout, de la recherche jusqu'à la mise en location, pratique quand on gère un projet à deux. Le discours commercial y est parfois un peu trop ambitieux, il faut le reconnaître, et mieux vaut garder les pieds sur terre plutôt que d'avaler chaque promesse. Adapter les conseils à un projet mené en famille, où les disputes sur la couleur du carrelage prennent parfois plus de place que le calcul du rendement, ça reste indispensable.

Grâce à ce cadre, on a appris à filtrer les annonces autrement. On a arrêté de regarder les appartements « mignons » pour chercher des surfaces où chaque chambre atteindrait au moins la surface minimale légale, tout en restant vivable. Pendant les visites, on cochait aussi toute une liste dans un coin de la tête : une cloison pourrait-elle tomber pour agrandir une chambre, le mur entre deux futures chambres laisserait-il passer le moindre bruit de voisinage, y avait-il des traces d'humidité près des fenêtres, la cuisine ancienne tiendrait-elle avec un budget travaux serré, et le prix au m2 du quartier collait-il avec ce qu'on visait. Autant de questions qu'on n'aurait même pas pensé à se poser six mois plus tôt.

La rigueur qu'on a fini par emprunter aux acheteurs à distance

En discutant avec un collègue installé à l'étranger, j'ai compris que notre méthode de « débutants sur place » était en fait vitale pour quelqu'un qui ne peut pas se déplacer. Pour les expatriés, la visite à la chaîne ne marche tout simplement pas : impossible de visiter physiquement, la banque complique tout, et il faut déléguer la recherche en posant des critères de financement précis dès le départ.

Même en habitant à côté de nos chantiers, on s'est mis à appliquer cette même rigueur : tout vérifier à distance avant de se déplacer pour de vrai. On a appris à demander les procès-verbaux d'assemblée générale et les diagnostics avant même de caler un rendez-vous — un gain de temps énorme. Pour ceux qui débutent avec un profil plutôt rassurant côté banque, comme nous avec nos salaires fixes, le programme Professeurs des écoles : Investissez fait aussi l'affaire : un format court, accessible, bon pour défricher le sujet sans y passer des mois. On sait déjà qu'il faudra aussi, plus tard, s'attaquer à la paperasse de la déclaration d'activité et au fameux formulaire P0i, mais une chose à la fois.

Un mardi soir, une annonce sans photo, et un clic qui a tout changé

Après un mois de recherche, on est tombés sur une annonce banale : pas de photos, juste une description sommaire dans le centre de Saint-Étienne. Un mardi soir, le raclement d'un seau de colle qu'on traînait encore sur le béton brut du premier chantier dans les oreilles, juste après avoir fini de réparer un plafond fissuré sur ce même premier projet, on est allés visiter. L'appartement était sombre, encombré — mais les murs porteurs étaient exactement là où il fallait pour dessiner quatre belles chambres.

C'est là qu'on a sorti la grille de lecture apprise quelques semaines plus tôt. On a calculé les travaux à venir, la taxe foncière, les charges. Pour la première fois, je ne me sentais plus comme une imposteure face à l'agent immobilier, je savais ce que je cherchais. J'ai même osé poser des questions sur la protection du propriétaire non occupant, pour anticiper la suite.

Le moment de vérité est arrivé vers minuit : ce creux à l'estomac, les mains moites au-dessus du bouton « envoyer » pour notre première offre d'achat, une sensation qu'on n'oublie pas. On n'était sûrs de rien à 100 %, mais on avait enfin une méthode. On a longtemps hésité avec un autre accompagnement, Financièrement libre grâce à la colocation, très bon pour penser la vie commune entre colocataires, mais dont le budget dépassait ce qu'on pouvait mettre à ce moment-là.

Garder une méthode même quand le chantier reprend le dessus

Ça fait maintenant quatre semaines qu'on a signé, et le chantier a repris là où le premier s'était arrêté, mais avec cette fois un vrai plan pièce par pièce en tête. On passe nos week-ends à nettoyer des carreaux de ciment anciens et à se demander pourquoi on s'inflige ça. L'autre soir pourtant, assis sur des cartons au milieu du carrelage encore poussiéreux de la cuisine, on a partagé notre tout premier repas dans ce qui sera bientôt la colocation : rien d'un festin, juste des sandwichs achetés en bas, mais un moment qu'on n'a pas oublié. Sur le palier, Sidonie, la voisine du troisième qui habite l'immeuble depuis vingt ans, nous a proposé de garder un double des clés pour les livraisons pendant les travaux — un geste tout simple qui change la vie certains matins où personne ne peut se libérer.

On n'a pas trouvé cette affaire par chance. On l'a trouvée parce qu'on avait arrêté de chercher au hasard, et parce qu'on avait accepté de dire non aux appartements qui ne cochaient pas les bonnes cases, même jolis. S'il y a une chose à retenir de cette chasse, c'est celle-là : une bonne affaire ne se reconnaît pas au coup de cœur, elle se reconnaît à une liste de critères qu'on a fixée avant de commencer à visiter — et qu'on tient, même quand l'appartement plaît.

Une étudiante, Soraya, est même venue visiter alors que rien n'était fini, parce qu'elle cherche un logement pour la rentrée prochaine, ses questions sur le partage des charges et la connexion internet nous ont pris de court, et nous ont forcés à fixer une vraie date de fin de chantier plutôt que de laisser traîner. Reste à gérer, plus tard, l'organisation du chantier autour de nos semaines de bureau, la liste du mobilier à réunir avant d'accueillir qui que ce soit, et le quotidien d'une colocation une fois que ce sera loué — mais une étape à la fois.

Je précise, parce que ça compte : je ne suis ni conseillère en investissement ni agent immobilier. L'immobilier comporte de vrais risques, on peut perdre de l'argent, et les travaux coûtent presque toujours plus cher que prévu. Avant de vous lancer, parlez-en à de vrais professionnels ou à votre banquier. C'est un marathon, pas un sprint, et mieux vaut avancer doucement avec une méthode que foncer dans le mur.

Si vous sentez que vous tournez en rond dans la jungle des annonces, la seule vraie différence que ça peut faire, c'est de poser un cadre avant de reprendre les visites. Pour nous, L'ascension a joué ce rôle de garde-fou et nous a évité pas mal de nuits blanches. Ça ne remplace pas l'huile de coude, mais ça évite de la gâcher sur les mauvais projets.

Et vous, c'est quoi le détail qui vous fait dire « c'est celui-là » pendant une visite ? On en reparle dès que j'ai fini de poser mes plinthes.

À bientôt pour la suite du carnet,
Pauline